OS CUIDADOS COM A CARTA DE ARREMATAÇÃO FRENTE AO REGISTRO DE IMÓVEIS

A arrematação é um ato do processo de execução, antecedido de edital, no qual em hasta pública ou leilão são adquiridos os bens penhorados, por terceiros, através de pagamento em dinheiro ou com adjudicação ao credor, tendo por finalidade a satisfação da obrigação.

 A carta de arrematação de bem imóvel é título hábil para ingresso no registro de imóveis a teor do que dispõe o artigo 167, inciso I, item 26 da Lei 6.015/73.

A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura mudou de entendimento e passou a admitir a carta de arrematação como aquisição originária da propriedade imóvel.

Destarte, na qualificação registral, prescinde a carta de arrematação do rigor aos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva, como aponta a referida decisão, passo a transcrever parte dela: “Embora a origem judicial dos títulos não dispense a qualificação, o exame do preenchimento das formalidades legais atreladas ao ato registral, a desqualificação da carta de arrematação, fincada nos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva, comporta reforma, pois este Conselho Superior da Magistratura, ao julgar a Apelação Cível n.º 0007969-54.2010.8.26.0604, da qual fui relator, reviu a sua posição sobre a natureza jurídica da aquisição de imóvel mediante arrematação judicial. Ao destacar a inexistência de relação jurídica entre o adquirente e o precedente titular do direito real, a ausência de nexo causal entre o passado e a situação jurídica atual, a inocorrência de uma transmissão voluntária do direito de propriedade, passou a reconhecer que a arrematação é modo originário de aquisição do direito real de propriedade, de sorte a alinhar-se com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e a prestigiar o princípio da segurança jurídica. Dentro desse contexto, a observação dos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva é, no caso, prescindível, porque a propriedade adquirida, com a arrematação, causa autônoma suficiente, liberta-se de seus vínculos anteriores, desatrela-se dos títulos dominiais pretéritos, dos quais não deriva e com os quais não mantém ligação, embora sujeita, por expressa disposição legal, aos riscos da evicção, à luz da norma extraída do artigo 447 do CC” (meus grifos). (Conselho Superior da Magistratura - Apelação Cível nº. 0008020-61.2009.8.26.0358).

Apenas à título de ilustração, em meio à pesquisa sobre o tema, me deparei com uma posição interessante que contradiz tal entendimento.  O Dr. Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, uma referência da atividade registral, nas informações do pedido de providência (processo 0025530-46.2013.8.26.0100), sustenta que a aquisição pela carta de arrematação é derivada e não originária, passo a transcrever parte importante sobre o fundamento, a saber: “Embora típico instituto de direito público (processual), tal fato não leva, necessariamente, à conclusão de que tal expropriação forçada do patrimônio do executado devesse ser considerada tout court uma forma originária de aquisição imobiliária – como ocorre no caso das desapropriações, usucapiões, etc. Nesse negócio bilateral (ainda baseado em PONTES DE MIRANDA) o titulus aquirendi será o auto de arrematação (art. 693 do CPC) do qual se extrairá o título formal (carta de arrematação) que será oportunamente apresentado ao registro, representando, este, o modus de aquisição da propriedade imobiliária. Temos aqui, claramente definido, o quadro da constitutividade do direito com a existência prototípica do titulus e modus na aquisição de propriedade imobiliária. A aquisição dita originária haveria de pressupor que a constituição do direito ocorresse extra tabula. A publicidade registral, nesse caso, acarretaria uma mera eficácia declarativa, rompendo-se o elo que informa a cadeia de titulares e de direitos que informam todo o trato sucessivo registral”.

Sem adentrar no mérito da lei processual sobre a arrematação em hasta pública, sempre é bom trazer a baila alguns artigos a título de orientação sobre o tema, tais como o artigo 686, inciso V, do CPC que prevê a necessidade da menção no edital da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados; e o art. 694, § 1o., inciso III, que prevê que a arrematação poderá ser tornada sem efeito quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame.

Diante do rigor da lei processual sobre o tema, evidencia-se um cuidado redobrado ao arrematante do imóvel em hasta pública, principalmente com o conteúdo do edital e das intimações de eventuais credores hipotecários.

Ultrapassado tais obstáculos, o arrematante, de posse do título (carta de arrematação) poderá ainda se deparar com outro, talvez intransponível, a qualificação registral.

É claro que a decisão do Conselho Superior da Magistratura, supra citada, veio facilitar o trânsito da carta de arrematação junto ao registro de imóveis, contudo, outras pedras poderão surgir nesta dura caminhada da aquisição da propriedade pela carta de arrematação.

Uma delas, no mínimo curiosa, é a possibilidade do arrematante de posse da carta de arrematação devidamente registrada na matrícula do imóvel, tornar-se um proprietário sem a disponibilidade do bem.

Foi o que ocorreu na cidade de Mirassol, onde a escritura de compra e venda foi obstada à registro, por ocasião da penhora do INSS registrada à margem da matrícula e não baixada por ocasião do registro da carta de arrematação, veja parte da decisão: ”A permanência do registro da penhora em execução fiscal movida pelo INSS, consoante legislação vigente à época, anterior à Lei n. 11.382/06, impede a alienação voluntária, pois, ocorre indisponibilidade do bem nos termos do artigo 53, parágrafo 1, da Lei 8.212/91: “Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis”. O registro da transmissão da propriedade ao vendedor por força de arrematação em hasta pública na Justiça do Trabalho por sí só não tem o condão de cancelar a penhora existente em favor do INSS, é necessário ordem judicial da Justiça Federal para o levantamento da penhora. Recurso não provido.” (CSM – Apelação Cível 0003288-37.2009.8.26.0358 da Comarca de Mirassol).

Destarte, a decisão do CSM que abrandou o registro da carta de arrematação pela aquisição originária não se estende à alienação voluntária, que por sua vez é derivada, veja parte da decisão do CSM por ocasião da Apelação Cível 0007969-54.2010.8.26.0604 da Comarca de Sumaré. Relator: José Renato Nalini, in verbis: “Verifica-se, destarte, que a indisponibilidade decorrente do parágrafo 1, do artigo 53, da Lei 8.212/91, incide apenas sobre a alienação voluntária e não a forçada, como no caso da arrematação judicial”.

Portanto, aos aventureiros arrematantes, diga-se, seus patronos, a observância dessa providência por ocasião da carta de arrematação é de vital importância, o título por si só não permite tal ilação, deverá este trazer expresso o comando de cancelamento de eventuais gravames, segue a referida decisão, in verbis: “Igualmente, as inscrições existentes na matrícula não permitem conclusão da extinção da hipoteca em razão da arrematação do imóvel, pois o titulo registrado (carta de arrematação) não permite tal ilação. Ressalte-se a inexistência de qualquer indicação na carta de arrematação acerca da extinção das penhoras e hipotecas” (CSM – Apelação Cível 0003288-37.2009.8.26.0358 da Comarca de Mirassol).

Isso sem falar nas hipotecas cedulares porventura registradas à margem da matrícula, cuja anuência do credor hipotecário é imprescindível para a alienação do imóvel pelo proprietário arrematante, exemplo, o art. 59 do Decreto Lei 167/67 e o art. 51 do Decreto-Lei nº 413/69, leis especiais que prevalecem sobre o artigo 1.475 do Código Civil.

Fica aqui um alerta àqueles que pretendem adquirir um imóvel de um proprietário arrematante, preste muita atenção antes de fechar o negócio, a matrícula do imóvel deverá estar limpa (como se fala no popular), ou seja, todas as penhoras, hipotecas ou outros ônus devem ser cancelados, cuja ordem deverá acompanhar a carta de arrematação quando do seu registro, ou então, ser providenciada a posteriori, mas sempre pelo proprietário arrematante. Peça sempre orientação a um especialista no assunto.